Než si pořídíte novou nemovitost

Rubrika: Hospodaření

Nemovitost kupujeme jednou či dvakrát za život, je proto důležité si vše dobře promyslet. Od toho, jakou nemovitost chceme vlastnit, k čemu ji budeme využívat, až po to, jak ji vlastně zaplatíme.

Při pořizování nemovitosti je nutné se od začátku soustředit na tři nejdůležitější oblasti. Na výběr lokality, na technické záležitosti a na právní řešení koupě nemovitosti.

Kde budu bydlet

Průzkum místa nového bydlení je nutné udělat pečlivě. Nejprve musíme zvážit, jak velký a jak vybavený byt nebo dům chceme – odpovídá nabízená nemovitost našim představám? Na spokojenost s bydlením má vliv i vzhled a stav bezprostředního a blízkého okolí i to, jak se tu budeme cítit bezpečně. Je třeba zvažovat, jak daleko to budeme mít do práce, jaké tu existuje dopravní spojení.

Důležitá je nabídka občanské vybavenosti v daném místě – obchody, služby, případně možnosti kulturního a sportovního vyžití. Pokud hodláme založit rodinu, mělo by nás zajímat, zda tu jsou jesle, školka. Budou mít děti školu v docházkové vzdálenosti, nebo je budeme muset vozit několik kilometrů daleko?

Výstavba v okolí

Dalším zásadním a často podceňovaným bodem při prověřování nového bydlení je budoucí okolní zástavba. Je třeba se seznámit s územním plánem a zjistit, zda nám za pár měsíců nezačne developer stavět před okny nový bytový dům. Územní plán je k nahlédnutí na příslušném městském úřadu a někdy je zveřejněn i na webových stránkách města. Před samotnou koupí je důležité si ověřit, zda na nemovitosti neleží zástavní právo nebo věcné břemeno. Také je nutné vědět, kdo je vlastně právoplatným majitelem.

V případě, že tyto právní záležitosti lidé podcení, může se klidně stát, že zaplatí za nemovitost někomu, komu vůbec nepatří, nebo že příliš pozdě zjistí, že má v bytě právo dožití cizí osoba.

Právní stav nemovitosti

Říká se: Důvěřuj, ale prověřuj. Dobře překontrolovat bychom měli především právní stav nemovitosti. Jako první je nutné si zajistit aktuální výpis z katastru nemovitostí. Důležité jsou údaje nejen o majiteli, ale také o omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, nařízení exekuce). Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současnosti probíhá další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Varovným signálem by mohl být příliš čerstvý (v řádu měsíců) údaj o nabytí nemovitosti. Může dokonce jít o krádež.

Dalším zkoumaným dokumentem by měl být nabývací titul. Pokud ho prodávající nechce poskytnout nebo nemůže dohledat, jeho kopii lze získat na počkání na katastrálním úřadě. Nabývací titul řekne, za jakých podmínek nemovitost prodávající získal.

U bytů je nutné mít prohlášení vlastníka opět z katastrálního úřadu. Dokument obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu. U bytu je třeba vědět, zda je i pozemek pod domem v majetku družstva nebo sdružení vlastníků. Pokud je jeho majitelem někdo jiný, mohl by se nám byt v budoucnu dost prodražit.

Územní plán

Další věcí, kterou bychom měli překontrolovat, je územní plán. Zejména v méně zastavěných oblastech je možné, že lokalita bude v budoucnu dotčena stavbou, jež sníží hodnotu nemovitosti (například silnice, komerční centrum). Změny by měly být zaznamenány v místním územním plánu. Bez nahlédnutí do něj nemovitost určitě nekupujte!

Stavebně-technický stav

Opominout bychom neměli ani stavebně -technický stav kupované nemovitosti. To, co na první pohled vypadá jako solidní stavnež ba, se při bližší prohlídce nemusí jevit už tak dobře. K ceně za nemovitost bychom tak mohli v blízké budoucnosti vydat nemalé částky za její rekonstrukci, odstraňování havarijního stavu a podobně.

Ověřit je třeba funkčnost a stav rozvodů elektřiny, plynu a vody, zdroj a odpad vody, funkčnost vytápění. Důležitý je stav stavebních prvků jak ze dřeva (krov, podlahy), tak zděných částí. U starého stavení se mohou pod omítkou skrývat nepálené cihly z hlíny, které se při prvním kopnutí do zdi začnou sypat. Do kamenné stěny je zas téměř nemožné zasekat nové vedení elektřiny. Pozor na vlhké stěny – možnost a obtížnost likvidace vlhkosti závisí od toho, co je jejím zdrojem. Proto je vhodné, zvláště pokud kupujeme starší dům, vzít s sebou na prohlídku odborníka-stavaře.

Jak zafinancovat pořízení nemovitosti

Zda zvolit hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření záleží na tom, zda disponujeme vhodnou nemovitostí k zástavě, jak vysokou částku si potřebujeme půjčit, jaký typ nemovitosti pořizujeme, a na mnoha dalších okolnostech.

Prvním předpokladem k získání hypotéky je její zajištění zástavním právem k nemovitosti, a to bez výjimky. Na rozdíl od toho úvěr ze stavebního spoření (ÚSS), respektive překlenovací úvěr, může být při nižších částkách i bez zajištění nebo je možné využít k zajištění ručitele.

Druhým důležitým předpokladem pro získání hypotéky je dostatečná bonita (schopnost splácet půjčku). Ve stavebních spořitelnách bývají nároky na bonitu o něco nižší. Obvykle platí, že neprojde-li žadatel kvůli svým příjmům a výdajům v bance, má ve stavební spořitelně ještě šanci. Naopak to neplatí prakticky nikdy.

Financování podle typu nemovitosti

V případě výstavby, kdy se nejedná o stavbu na klíč, se mnohdy vyplácí hypotéka. Umí na rozdíl od ÚSS čerpat peníze i bez faktur, což nám může ve finále uspořit nemalé částky. Pokud ale kupujeme například družstevní byt a do jednoho roku nedojde k jeho převodu do osobního vlastnictví, je optimálnější variantou ÚSS.

Družstevní byt je jako zástava zcela nevhodný, protože vlastníme jen určitý podíl na domě. Proto nemáme-li do zástavy jinou nemovitost, což se mnohdy stává, je jediným řešením ÚSS.

Možnost předčasné splátky

Pokud je pro nás důležitá možnost předčasného splacení úvěru ve kterémkoliv okamžiku, je lepší si vybrat úvěr ze stavebního spoření (ÚSS). Ve fázi ÚSS je předčasná splátka možná kdykoliv bez sankce, ve fázi překlenovací sankce obvykle bývají, ale většinou nejsou nijak vysoké. Informujte se, jak je to u vašeho konkrétního úvěru. U hypoték je bez sankce splátka pouze k datu fixu, jinak přijde předčasné splacení velmi draho.

text: René Flášar
foto: Shutterstock