Kdy se nechat při koupi domu zastupovat právníkem

Rubrika: Hospodaření, Právo

Jednoduše řečeno, raději vždy. Jednat na vlastní pěst se opravdu nevyplácí, peníze rozhodně neušetříte, naopak můžete snadno prodělat, protože jen profesionál se zkušenostmi zná pravidla, zákoutí i nástrahy realitního trhu.

Právník má odpovídající vzdělání a profesní zájem vaši koupi nemovitosti zdárně dotáhnout do konce. Je jediná spolehlivá autorita, která je vám k odborné pomoci. Pokud by zavinil neodbornou právní službou škodu, nese za ni plnou finanční zodpovědnost.

I když nabízená nemovitost splňuje na první pohled vaše představy, porada s právníkem vám pomůže odhalit případná úskalí koupě. Foto: Shutterstock

Stav nemovitosti je rozhodující

Ať už jde o chalupu na vesnické návsi, na horách, či chatu v osadě, každou stavbu je před koupí nanejvýš vhodné nechat zkontrolovat odborníkem od základů po střechu. Mezi typické závady patří vlhké zdi a plísně, dřevěné konstrukce napadené hnilobou či dřevomorkou, zatékání střechou, problémy mohou být se statikou a jejich opravy budou stát hodně peněz. Zatímco u bytů a domů si kupující na tzv. zdravotní audit nemovitosti zvykají, u rekreačních nemovitostí zatím příliš ne. Důvodem bývá fakt, že nejde o trvalé bydlení, ale přece ani o víkendech nechcete koukat na prohnilé zdi a zaplatit za to přemrštěnou kupní cenu.

Příjezdová cesta může být prvním sporem

Existuje několik variant, které je dobré vyřešit s právní pomocí. Za prvé, příjezdová cesta není ve vlastnictví prodávajících, může být soukromá či obecní, za druhé na příjezdové cestě mají prodávající věcné břemeno.

V těchto souvislostech by vám měl pomoci právník a nový občanský zákoník, tedy zákon 89/2012 Sb., a to § 1029–1936, v němž se praví: „Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat, protože není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.“

Nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Za nezbytnou cestu náleží vlastníkovi pozemku úplata a odčinění újmy, pokud již není kryta úplatou.

Nový občanský zákoník však stanoví také důvody, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí, a to tehdy, když cesta má například umožnit pouze pohodlnější spojení (§ 1032). Vlastník pozemku může také požadovat, aby žadatel převzal pozemek pro cestu do svého vlastnictví (§ 1036).

Pozemek pod chatou není součástí prodeje

Na tuto skutečnost opravdu velký pozor. Poměrně často se stává, že pozemek pod chatou nebo chalupou vlastní obec a nemá v úmyslu jej prodat. V tu chvíli tedy kupujete nemovitost na cizím pozemku. Mnohdy bývá smlouva o jeho užívání ještě omezena časovým úsekem, např. na 99 let. Kromě určité nejistoty by se mohlo také stát, že v prodejní ceně je neoprávněně zahrnut i pozemek, který nebude váš. Zde je právní rada a kontrola kupní smlouvy opravdu namístě.

Kupní smlouvu si nechte před podpisem zkontrolovat od právníka. Foto: Shutterstock

Nejdůležitější právní dokument

Jen právník ví, jaké položky ve smlouvě o koupi nemovitosti nesmí nikdy chybět, proto nemá smysl použít vzor kupní smlouvy stažený z internetu.

Prodávající si nemusí být jistý, zda prodává nemovitost ve svém výlučném vlastnictví. Může totiž například spadat do společného jmění manželů, pak je potřeba k jejímu podpisu i účast manžela nebo manželky. Pokud je prodávající ženatý či vdaná, je třeba jejich písemný souhlas, a to i v případě, kdy prodává nemovitost ve svém výlučném vlastnictví, z titulu tzv. ochrany bydlení manželů.

Kupní smlouva na nemovitost vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě je nutné trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.

Kdy pro právní rady

Pomoc advokáta se zkušenostmi s realitním trhem v segmentu chat a chalup je vhodná už v samém začátku koupě.
Zkontrolování kupní smlouvy právníkem před jejím podpisem je základní úkon, který může ušetřit značné peníze i budoucí velké starosti.
Zcela ideálně by měl právník dohlížet na všechny vaše právní záležitosti související s koupí chaty nebo chalupy.