Právní vady nemovitostí


Při koupi domu nám bylo sděleno, že napříč pozemkem vede kanalizace, sloužící jako trativod k němu. Po záplavách v roce 2010 jsme zjistili, že tato kanalizace slouží nejen nám, ale i několika okolním domům. Obecní úřad nám při žádosti o přístavbu navíc sdělil, že podle zákona nesmíme v okolí kanálu dělat žádné úpravy. Tato kanalizace není v katastrální mapě zanesena a nefiguruje ani jako věcné břemeno v listu vlastnictví. Myslím, že při koupi nám tato fakta byla úmyslně zatajena, protože cena nemovitosti by musela být nižší. Mám po dvou letech od podepsání kupní smlouvy ještě možnost požadovat od prodejce navrácení poměrné částky? A jakou vzdálenost od kanalizace je třeba při eventuálné přístavbě dodržet?
(R. M., Poděbrady)

Právní vady nemovitostí

Konkrétní odpověď na dotaz by bylo lépe dát až po prostudování kupní smlouvy a se znalosti všech okolností případu. Obecně však můžu říct, že jde o právní vadu nemovitosti.
Vady nemovitostí se dají rozdělit do dvou základních skupin, a to na vady faktické a vady právní. Nemovitost má faktické vady, pokud nemá požadované či očekávané vlastnosti nebo jakost, a tyto vady zpravidla zároveň brání každodennímu užívání nemovitosti k předpokládanému účelu, nebo toto užívání minimálně ztěžují. Tyto vady se obvykle odstraňují zařízením opravy některé části domu apod.
Naproti tomu právní vady spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti. Zpravidla jde o existenci zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy. Takováto práva mohou bezesporu vlastníka nemovitosti významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu.

Co zjistíme v katastru

Většina právních vad je zjistitelná z výpisu z katastru nemovitostí. Z katastru nemovitostí lze zjistit smluvně zřízená zástavní práva, smluvně zřízená věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou (tzv. plomba).
V katastru nemovitostí by také měla být zpravidla (z úřední povinnosti) zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydržením. Měla by tam být i jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

Na druhou stranu je však nutné uvést, že v katastru nemovitostí nejsou evidovány nájemní smlouvy ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být rovněž problematické.
V katastru bohužel občas nebývají zapsána věcná břemena k pozemkům, která „zřídila“ obec. Již několikrát jsem se setkala s tím, že především u kanalizace či trativodů obce vůbec neřešily smluvní vztah s vlastníkem pozemků (především před rokem 1989). V současné době jsou tato věcná břemena zpravidla vydržená. Tak tomu je možná i v případě dotazu.

Jak řešit právní vady

Právní vady jsou řešeny v ustanovení § 503 občanského zákoníku. Ten stanoví nabyvateli věci povinnost bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu, že třetí osoby si činí nárok na věc. Neučiní-li tak, neztratí sice svůj nárok z odpovědnosti za vady, ale prodávající může proti němu uplatnit všechny námitky, které nebyly uplatněny proti třetí osobě. Lhůta „bez zbytečného odkladu“ je stanovena subjektivně a musí být vykládána s ohledem na konkrétní situaci, zejména na to, aby se prodávající mohl bránit nároku třetí osoby.
Oznámení vady by dle mého názoru mělo přesně konkretizovat právní vadu. Z hlediska formy není zákonem předepsáno, že je nutné oznámení učinit písemně. S ohledem na pozdější dokazování (například v případě soudního sporu) však lze písemnou formu doporučit.

Co z toho pro tazatele plyne? V souladu s občanským zákoníkem je nutné oznámit prodávajícímu, že nemovitost má vady a jaké. Máte právo případně uplatnit odpovědnost za vady u příslušného soudu a také na přiměřenou slevu (právo lze uplatnit v obecné tříleté promlčecí lhůtě). Podobné případy již byly rozhodovány Nejvyšším soudem České republiky, např. pod č. j. 33 Odo 897/2006. Pro posouzení běhu lhůty a možnosti úspěchu uplatnění u soudu je nutné věc konzultovat s odborníkem.

Ochranná pásma

Ochranná pásma kanalizačních stok jsou stanovena § 23 zákona č. 274/2001 Sb. Jsou vymezena vodorovnou vzdáleností od vnějšího líce stěny potrubí nebo kanalizační stoky na každou stranu:
a) u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500 mm včetně je to 1,5 m,
b) u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500 mm 2,5 m,
c) u vodovodních řadů nebo kanalizačních stok o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti uvedené pod písmeny a) nebo b) zvyšují od vnějšího líce o 1 metr.

TEXT: MGR. BARBORA PEKOVÁ
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK


Komentáře

Napsat komentář