U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
EFEKTIVNOST údržby staveb
Kategorie: Stavení | Autor: ing. arch. Václav Hájek
ARCHITEKT
Domy, a nejen ty obytné, představují svými ekonomickými i kulturními hodnotami obrovský majetek s relativně dlouhou životností. Postupem doby však každý objekt fyzicky i morálně stárne. Doba stárnutí nebývá stejná. Celkově lze počítat, že fyzická životnost zděného objektu může být 80 až 100 let (i když historické památky jsou dokladem toho, že i mnohem více), zatímco morální dožití bývá kratší. Tento rozpor mezi délkou morální a fyzické životnosti obytných budov vytváří situaci, že objekt sice může sloužit bezpečnému bydlení, ale svou kvalitou neodpovídá současnému životnímu standardu.
Různá životnost materiálů
Problém fyzické životnosti stavby spočívá také v tom, že se ve stavbě spojují dva nebo více materiálů s různou životností. Jelikož nebývají kompletizované dílce složeny z prvků vykazujících stejnou trvanlivost a životnost, je prvek s nejmenší životností limitujícím pro bezporuchovou funkci celého dílce (přibližnou životnost některých prvků stavby uvádí tabulka). Uvažujeme-li o morální životnosti objektu jako o období, během něhož se uspokojuje komplex funkčních, provozních i estetických nároků uživatele bez podstatných, tj. stavebních změn, pak je možno konstatovat, že zvyšující se standardy i vědecký a hospodářský vývoj v celosvětovém průměru toto období stále zkracuje.
Co ovlivňuje životnost
Znehodnocování objektu probíhá zejména přirozeným stárnutím zabudovaných materiálů a také nepředvídanými náhlými poruchami nebo poškozením. Přirozené stárnutí je zákonitý souhrnný výsledek určitých fyzikálních a chemických dějů, které probíhají ve všech hmotách. Tomuto ději nemůžeme zabránit, můžeme ho však podstatně ovlivnit provozem stavby a její údržbou. Na fyzickou životnost má vliv intenzita provozu, a to nejen nadměrná, ale případně i malá intenzita užívání stavby. Pokud se například na chalupu jezdí jen v létě a přes zimu je uzavřená a nevětraná, je to zejména problém vlhkosti, který ovlivní stav a životnost dřevěných částí stavby, ale i obvodových zdí. V bytových domech se zase projeví nadměrný počet jejich uživatelů v rychlejším opotřebení podlah i ostatních zařízení domu a jeho vybavení. Také poloha budovy přímo předurčuje, jaké klimatické, mechanické a chemické vlivy na ni budou působit a jak ovlivní její životnost. Nepříznivou roli zde bude hrát jednak vlhkost vzduchu, častý déšť nebo mlhy, malý nebo naopak nadměrný sluneční svit a vysoké teplotní rozdíly, působení agresivní vody na základové zdivo apod. Rovněž agresivní atmosféra v oblasti chemických závodů, smog velkoměst, spad popílku, ale i nadměrné otřesy způsobené těžkou nákladní dopravou nebo jinými okolnostmi mohou na životnost staveb velmi nepříznivě působit.
Prevence je nejefektivnější
Stejně jako u člověka je však nutno u staveb nemocem předcházet. Je známo, že nejlepší ochranou je prevence, která je navíc i ekonomicky nejpříznivější. Takovou prevencí u staveb je především technicky zvládnutý projekt respektující bezporuchový provoz stavby, ale i jednotlivých konstrukcí a jejích detailů, dále projekt správného technologického postupu a konečně dokonalá realizace. To je vše, co můžeme dát stavbě do vínku, abychom zajistili její dlouhý bezporuchový provoz. Fyzické i funkční znehodnocení lze oddálit i vhodnými a včasnými stavebními zásahy, kterými se objekty podle rozsahu těchto úprav technicky, hygienicky a funkčně uchovávají, nebo i přibližují současnému standardu. Cílem údržby, obnovy a rekonstrukce je zabránit, respektive zpomalit postupné chátrání objektu a přiblížit jej vybavením požadavkům a nárokům současného bydlení. Zmíněné stavební zásahy rovněž prodlouží životnost objektu co nejlepším využitím dobrého fyzického stavu částí s dlouhodobou životností anebo výměnou či doplněním částí fyzicky či funkčně dožívajících. Pravidelnost údržby je základním faktorem dosažení plánované fyzické životnosti stavby a harmonogram oprav včetně údržby je závislý na tom kterém prvku a jeho životnosti. Podceňování pravidelné údržby a přehlížení drobných závad a poruch, jejichž odstranění představuje poměrně nepatrné náklady, vede ve velmi krátké době k vážným stavebním problémům, nezřídka končících demolicí. Bez jakékoliv nadsázky jde v těchto případech snad jen o nedbalost, která ovšem vede k obrovským ztrátám. Náklady na rekonstrukci tak mnohonásobně převyšují náklady na pravidelnou běžnou údržbu. Je možno říci, že prodlevou v údržbě a opravách narůstají náklady strměji než geometrickou řadou.
Opotřebení není plynulé
Výměna prvků krátkodobé životnosti je určena jejich přirozeným stárnutím, samozřejmě v závislosti na kvalitě jejich předcházející údržby. Údaje v již zmíněné tabulce je samozřejmě nutno brát orientačně, neboť životnost jednotlivých prvků není závislá jen na intenzitě a včasnosti údržby, ale v nemalé míře i na vnějším prostředí nemovitosti. Například nátěry oken ve vesnickém prostředí mají delší životnost než v agresivním prostředí velkoměsta. Časový vztah mezi konstrukčními prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti je určující i pro stanovení harmonogramu potřebné výměny některých prvků. Tak například při uvažované životnosti rodinného domu 100 let je nutno tvrdou fasádu vyměnit jen jednou, zatímco klempířské konstrukce třikrát. Opotřebení stavby tedy neprobíhá podle přímky nebo plynulé křivky, ale pilovitě – s velkým zubem v polovině životnosti celé stavby, kdy je třeba počítat s výměnou většiny prvků s menší životností.
Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení domu *
Název
Předpokládaná
životnost v letech
Základy včetně zemních prací 150 – 200
Svislé konstrukce
80 – 200
Stropy
80 – 200
Zastřešení mimo krytinu 70 – 150
Krytiny, střecha
40 – 80
Klempířské konstrukce
30 – 80
Úprava vnitřních povrchů 50 – 80
Úprava vnějších povrchů 30 – 60
Vnitřní obklady keramické 30 – 50
Schody
80 – 200
Dveře
50 – 80
Vrata
30 – 50
Okna
50 – 80
Povrchy podlah
15 – 80
Vytápění
20 – 50
Elektroinstalace
25 – 50
Bleskosvod
30 – 50
Vnitřní vodovod
20 – 50
Vnitřní kanalizace
30 – 60
Vnitřní plynovod
20 – 50
Ohřev vody
20 – 40
Vybavení kuchyní
15 – 30
Vnitřní hygienická zařízení
včetně WC
30 – 60
Výtahy
30 – 50
Instalační prefabrikáty (jádra) 15 – 25
* Podle metodické pomůcky k zákonu č. 151/97 Sb., a k vyhlášce Ministerstva financí č. 279/97Sb., ve znění vyhlášky č. 127/99 Sb., a vyhlášky č. 173/00 Sb.
