Nový realitní zákon vychází vstříc zákazníkům

Rubrika: Hospodaření, Právo

Díky novému zákonu o realitním zprostředkování nastaly na realitním trhu změny, které přinejmenším narovnaly vztahy mezi realitním zprostředkovatelem, případně realitní kanceláří, a prodávajícím či kupujícím.

Základním předpokladem pro práci makléře je podle nového zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020, který nabyl platnosti 3. března 2020, jeho skutečná odborná způsobilost. Vzhledem k tomu, že zákon mění živnost volnou na vázanou, nemůže být tudíž realitním makléřem kdokoliv, ale pouze ten, kdo splní požadavky odborné způsobilosti. Tu určuje jednak dosažené vzdělání, případně kombinace dosaženého vzdělání s absolvováním odborného kurzu nebo zkoušky s praxí v oboru.

Při koupi nemovitosti musí být zájemce realitní kanceláří obeznámen se všemi jejími závadami. Foto: Shutterstock

Vyšší informovanost

Podle realitního zákona musí realitní zprostředkovatel informovat zájemce o koupi nemovitosti o konkrétních závadách a omezeních, které na ní váznou. Jsou to nejen závady zjistitelné z veřejných zdrojů či na první pohled viditelné, ale i takové, o nichž realitní zprostředkovatel ví nebo by vzhledem ke své odbornosti přímo vědět měl.

Nekalé obchodní praktiky

Pokud realitní zprostředkovatel například zatajuje některé informace, případně je kupujícímu sdělí klamavým či nesrozumitelným způsobem, anebo dokonce v nevhodný čas, dopouští se nekalé obchodní praktiky. Nekalé obchodní praktiky posuzuje Česká obchodní inspekce, která může provádět šetření jednak ze své úřední povinnosti, jednak na základě podnětu spotřebitele.

Zákon o ochraně spotřebitele k nekalým praktikám říká: „Obchodní praktika se považuje za klamavou, pokud ve svých věcných souvislostech a s přihlédnutím ke všem jejím rysům, okolnostem a omezením sdělovacího prostředku opomene uvést podstatné informace, které v dané souvislosti spotřebitel potřebuje pro rozhodnutí ohledně koupě, čímž způsobí nebo může způsobit, že spotřebitel učiní rozhodnutí ohledně této koupě, které by jinak neučinil.“

Odpovědnost za pravdivost informací

Vzhledem k tomu, že realitní zprostředkovatel v souladu se zákonem o realitním zprostředkování naplňuje odpovídající kvalifikační předpoklady, je tudíž považován za odborníka ve své profesi. Může tedy zcela jednoduše a profesionálně ověřit pravdivost a správnost veškerých informací, které mu v souvislosti s prodejem nemovitosti prodávající sdělí.

Nově je realitní zprostředkovatel odpovědný za pravdivost informací, nesmí vám to tedy tzv. „malovat“. Foto: Shutterstock

Řekne-li například realitní makléř kupujícímu, že výměra bytu je 60 m², musí si údaj, který obdržel od prodávajícího, ověřit. Pokud se po prodeji ukáže, že skutečná výměra bytu je pouze 45 m², může Česká obchodní inspekce realitní kanceláři uložit pokutu za porušení zákazu používání nekalých obchodních praktik podle zákona o ochraně spotřebitele. V takovém případě může makléř odpovídat také za způsobenou škodu, pokud ji bude poškozený nárokovat.

Výpis z katastru nemovitostí

Nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí realitní zprostředkovatel předat klientovi výpis z katastru nemovitostí vztahující se k nemovité věci, která je předmětem realitního zprostředkování. Nesmí být starší než tři pracovní dny. Pokud by realitní zprostředkovatel tuto povinnost porušil, má klient právo odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do čtrnácti dnů ode dne jejího uzavření.

Ocenění nemovitosti

Realitní makléř musí být natolik zkušený obchodník a znalec trhu, aby znal aktuální data nejen o nabídkových cenách, ale zejména o cenách, které už byly skutečně realizovány. Navrhne tedy reálné stanovení ceny, do které se promítne i požadavek prodávajícího na rychlost prodeje nemovitosti. Nabídková cena vychází i ze stavebně-technického stavu nemovitosti, ke které musí pro kupujícího realitní makléř obstarat projektovou dokumentaci.

Inzertní služby

Potenciální kupci se musí o nabídce volné nemovitosti dozvědět. Na realitním makléři je výběr vhodného způsobu inzerce, na základě dohody s prodávajícím tedy kde, jakým způsobem a jak dlouho bude nemovitost inzerovat. S touto službou souvisí i dobře zpracovaný marketing, který je také jedním ze základních úkolů realitního makléře.

Zprostředkování právních služeb

V této souvislosti je třeba vědět, že realitní makléř nemůže sám sepsat kupní nebo nájemní smlouvu. Pokud by tak učinil, dostal by se totiž do rozporu se zákonem o advokacii a hrozila by mu vysoká sankce. Realitní makléř tak vždycky spolupracuje se zkušeným realitním advokátem, který pro jeho klienty zajišťuje právní služby. Je dobrým zvykem, že právní služby platí za klienta realitní makléř ze své provize.

Úschova peněz

Podle nového zákona makléř nesmí nabízet jinou úschovu než u banky, notáře, advokáta či exekutora, což je na rozdíl od předešlých možností rozhodně velký posun. Pokud ale sám klient bude výslovně chtít úschovu u realitní kanceláře, může mu takovou službu poskytnout, a to na základě písemné žádosti podané na samostatné listině.

Sankce do výše pět set tisíc korun hrozí realitnímu zprostředkovateli v případě, kdy například není účet, na který budou zaslány peněžní prostředky, veden pro každého uschovatele jako samostatný, není veden u banky se sídlem nebo s pobočkou v České republice, o každé jednotlivé úschově neučiní záznam nebo neinformuje o poskytnutí první úschovy obecní živnostenský úřad. Úschovy jsou tak transparentnější, zároveň podléhají přísným kontrolám a současně i velkým sankcím v případě zneužití.

Provize makléře

Nově platí, že realitní kancelář nemá na provizi nárok, jestliže kvůli jejímu pochybení nebo nedostatečné aktivitě uzavřel obchod sám klient až po ukončení smlouvy s realitní kanceláří. Zákon současně umožňuje, aby splatnost provize nebyla vázána na uzavření nájemní nebo kupní smlouvy.

Před podpisem si nechte prodejní či kupní smlouvu zkontrolovat advokátem. Foto: Shutterstock

Prověřujte!

Stále platí pravidlo, že si musíte dobře prostudovat smlouvu, kterou s realitní kanceláří podepisujete, nejlépe ji ještě nechat zkontrolovat advokátem.

Text: Táňa Pikartová
Foto: Shutterstock