Vyznejte se v pozemcích

Rubrika: Hospodaření, Pořizujeme a vybavujeme, Právo

Vyznat se v kategoriích pozemků a možnostech nakládání s nimi se vyplatí jejich majitelům i zájemcům o koupi nemovitostí. Není to až tak složité, ale někdy se neobejdete bez odborníka.

Existuje několik důvodů, proč se zajímat, co přesně znamenají a umožňují jednotlivé kategorie pozemků. Důležité je to obvykle pro zájemce o koupi parcely, která se prodává jako stavební. Ale také pro majitele pozemků, kteří by je rádi co nejlépe zpeněžili nebo na nich třeba začali stavět.
Znát svá práva a umět se případně bránit v případě jejich porušování je však dobré i v případě, že se chystá či děje něco, s čím nesouhlasíte, na pozemcích, které sousedí s těmi vašimi.

Jak se značí pozemky

Pojďme si nejprve udělat jasno v základních pojmech. Pozemek může být parcelou nebo souborem parcel. Ohraničení či vytyčení pozemku může vyplývat z vlastnického práva, ale může jít o vymezení dané územním plánem, územním rozhodnutím, regulačním plánem či jiným způsobem evidence.
Zájmy vlastníků, zájemců či sousedů se však týkají zejména parcel. Parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem. Parcelu stavební tvoří zastavěná plocha a nádvoří, další pozemkové parcely patří do kategorie ostatní plochy. To jsou zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty), lesní pozemky a vodní plochy.
Pokud je na pozemku v katastru nemovitostí prokazatelně zakreslená stavební parcela, mělo by jít o stavební pozemek bez ohledu na to, zda na místě skutečně stojí nějaká stavba. Jak ale poznat, zda lze stavět na pozemku, kde prozatím žádná stavba nestojí?

Rychlé informace

Nejjednodušším a nejrychlejším způsobem získání základních informací o konkrétním pozemku je on-line „Nahlížení do katastru nemovitostí“. Prostřednictvím internetové aplikace lze získat vybrané údaje, které se týkají vlastnictví a kategorie parcel, ale i staveb, bytů či nebytových prostor a také případných omezení evidovaných v katastru nemovitostí.
Ještě podrobnější údaje zahrnuje placený výpis z katastru nemovitostí, který lze rovněž získat online nebo se dá o něj požádat přímo na katastru či na některém z pracovišť informačního a ověřovacího terminálu Czech POINT. Ten poskytuje za nevelký poplatek výpisy z informačních systémů veřejné správy, kromě jiného tedy i z katastru nemovitostí. Základní údaje včetně případného zástavního práva na pozemcích však vyčtete i z bezplatné webové aplikace. Potřebujete k tomu znát číslo stavby nebo číslo parcely, ale i to lze s trochu námahy najít v katastrálních mapách on-line, což se hodí v případě, kdy se teprve chystáte nějaký pozemek kupovat.

Komunikujte s úřadem

Ale pozor, z katastru lze prokazatelně zjistit pouze to, zda je na pozemku zakreslena stavební parcela. To, zda je k zástavbě určený dosud nezastavěný prázdný pozemek, z této evidence nezjistíte.
Bude potřeba nahlédnout do platného územního plánu obce, do jejíž působnosti váš pozemek patří. Většina obcí a měst má aktuální územní plány ke stažení na svých internetových stránkách i s příslušnou legendou, která umožní zorientovat se v poměrně složité dokumentaci i laikovi. Na mapách je každá část území graficky vymezena tak, aby bylo zřejmé, pro jaký účel má být využita. Některé části jsou vyznačeny jako zastavěné, některé jako plochy veřejného prostranství či komunikace.
Takto lze zjistit, zda jsou pozemky ve vašem vlastnictví či v hledáčku vašeho zájmu určené k zástavě. Ale u některých pozemků lze docílit změny jejich kategorie prostřednictvím žádosti majitele, kterou posuzuje zastupitelstvo obce. Na tuto změnu neexistuje právní nárok, takže žádost nemusí být úspěšná a rozhodně nespoléhejte na občasná tvrzení realitních kanceláří, podle nichž „stačí požádat“ a z louky se stane stavební parcela. Nestane, nebo alespoň ne automaticky.
Pokud si – ať už v pozici majitelů, či zájemců – nejste jisti, je nejlepší začít komunikovat rovnou s příslušným obecním úřadem. Starosta nebo úředník příslušného odboru by vám měl zpravidla dokázat vysvětlit nejen územní plán a v souvislosti s dlouhodobými záměry obce také poradit, zda je případná změna kategorie pozemku reálná.

Co je územní plán

Z výše uvedeného vyplývá, že územní plán je pro jakékoli konání ohledně pozemků stěžejním dokumentem. Pojďme si tedy říci, co všechno zahrnuje a jak může občan ovlivnit jeho podobu.
Advokátní kancelář a poradenská společnost Frank Bold uvádí, že územní plán obce (ÚP) je velmi podrobným popisem toho, jak bude uspořádáno území obce například z hlediska ochrany životního prostředí, rozmístění průmyslových areálů nebo komunikací či rodinných domků. Územní plány tak řeší budoucí podobu veškerých ploch na území obce.
ÚP navazuje na zásady územního rozvoje kraje a měl by upřesňovat úkoly a cíle, které byly obecně uvedeny v zásadách. Krom toho též územní plány obcí respektují politiku územního rozvoje, jakožto součást celé hierarchické struktury územního plánování.
Úřad, který územní plán pořizuje, předkládá zastupitelstvu obce minimálně jednou za čtyři roky zprávu o uplatňování územního plánu. To nařizuje stavební zákon. Ze zprávy by mělo vyplynout, jak se územní plán osvědčil a co je potřeba změnit. Pokud zpráva obsahuje pokyny pro zpracování návrhu změny ÚP, postupuje se dále podobně jako v případě pořízení nového ÚP.
Teoreticky je tedy možné dosáhnout změny územního plánu minimálně jednou za čtyři roky, u větších měst to bývá zpravidla častěji.
Občan či vlastník nemovitosti v obci může připravované zpracovávání či změnu územního plánu obvykle zjistit z oznámení na úřední desce příslušného obecního úřadu či na jeho internetových stránkách. Je důležité vědět, že občan nebo vlastník nemovitostí v obci či investor může podat návrh na změnu územního plánu například v souvislosti s požadovanou změnou kategorie pozemku.
Od okamžiku zveřejnění návrhu zadání ÚP k němu mohou občané či spolky podávat písemné připomínky. Obec jim však nemusí vyhovět. Podobu územního plánu lze ovlivnit i při projednávání jeho návrhu na obecním zastupitelstvu a připomínkovat pak i zastupitelstvem schválený návrh.
Nejdůležitější je pak veřejné projednávání návrhu, jehož termín se rovněž oznamuje předem. Nesouhlas s jakýmkoli bodem lze vyjádřit formou připomínky či námitky. O námitkách musí úřad na rozdíl od připomínek vypracovat písemné rozhodnutí. Námitku mohou vznést vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem nebo zástupce veřejnosti. To je osoba, písemně zmocněná 200 občany, které mají trvalé bydliště v obci, pro niž se územní plán pořizuje.

Text: Richard Guryča
Kresba: Jiří Novák

Vyznejte se v pozemcích